전세, 월세 재계약 확인 사항 및 보증금이 변할 경우 재계약 체크리스트!

일러스트 : 이영우

 

 전세나 월세를 처음 재계약 하시는 분들이라면, 어떻게 해야 되는지?

 아니면 뭔가 바뀌는게 있는지 잘 모르시는 분들이 계실 겁니다. 이런분들을 위해

 전세나 월세, 특히 자취방 재계약 시 확인 해야할 체크리스트에 대해 정리하겠습니다.

 

1. 전세, 월세 재계약 시기에 챙길 내용

■ 재계약 변경이 있을 경우 연락은 누가 먼저 해야 할까요?

 ● 임대인이 계약기간 종료 2~6개월 전까지 부동산이나 직접 세입자에게 계약 종료나 재계약 여부 확인 함.

 ● 재계약을 원치 않으면 최소 3개월 전까지 임대인에게 통보 해야 합니다.

 

■ 전, 월세 계약 갱신

 ● 계약 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않거나 계약 조건 변경에 대한 말이 없었다면

 묵시적(암묵적)으로 재계약 갱신 되었다고 보시면 됩니다.

 ● 암묵적 갱신이 되었다면 그 이후에는 임대인이 보증금을 올릴 수 없고, 세입자는 전과 같은 조건으로

 거주가 가능하게 됩니다. 물론 계약서도 새로 쓸 필요가 없고 기존 계약서 그대로 유지 됩니다.

 

 

2. 계약갱신청구권이 뭔가요? 어떻게 사용해야 하나요?

■ 계약갱신청구권이란?

 ● 기존 2년이었던 임대차기간을 2년 추가로, 한마디로 4년으로 연장 하는것입니다.

 ● 계약갱신청구권 사용 시 임대료 인상은 직전 임대료의 5%로 제한이 됩니다.

 ● 임대인은 본인이나 임대인의 직계존비속 거주 시 갱신 요구 거부가 가능합니다.

 

■ 묵시적 갱신과의 차이점은 뭔가요?

 ● 묵시적 갱신

   세입자는 언제든지 임대차 계약 해지 통보를 할 수 있고, 3개월 이후 임대차 계약이 종료 됩니다.

 ● 계약갱신청구권

   2년의 계약이 이루어진 것으로 보고, 계약 중간에 세입자가 나갈 경우 계약 중도해지로 간주 됩니다.

 

 

3. 임대인과 세입자가 서로 아무말 없이 계약이 유지 될 경우

■ 계약서를 다시 써야 하나요?

 ● 같은 조건으로 계약 연장이 되면 계약서를 새로 쓸 필요가 없이 기존 계약서가 그대로 유지 됩니다.

 ●  단, 세입자가 대출 연장 등을 해야 한다면 부동산 직인이 찍힌 새 계약서가 필요합니다.

 ● 동일 조건으로 새로운 계약서를 쓸 경우 2년의 계약이 체결된 것으로 보고, 

   세입자가 중간에 나가면 다음 세입자에 대한 복비를 지불 해 주어야 합니다.

 ● 기존의 권리관계 및 계약 내용이 그대로 유지되기 때문에 확정일자를 새로 받을 필요는 없습니다.

 

 

4. 집주인이 보증금을 올리는 경우

■ 계약서는 다시 써야 하나요?

 ● 보증금을 증액할 경우 일반적으로 계약서는 다시 작성합니다. 하지만 약식으로 기존 계약서에

   특약으로(밑에 첨부 하는 형식) 증액분만 표시해도 됩니다.

 ●  이럴 경우 계약서 재작성 후 증액분에 대한 확정일자를 꼭 다시 받으셔야 합니다.

 ● 보증금을 증액 하면 반드시 등기부등본을 직접 떼서 확인해봐야 합니다.

   근저당 또는 압류 등 권리관계의 변동이 없는지 체크해야 하기 때문입니다.

 ● 계약 중 새로운 근저당이 생겼다면 확정일자를 새로 받을 때 내 보증금 순위가 뒤로 밀립니다.

   이럴 경우 계약을 거부하고 하지 않아야 합니다.

 

 

5. 집주인이 보증금을 내리는 경우

■ 계약서는 다시 써야 하나요?

 ● 기존 계약서에 수정사항으로 감액분을 기입한 뒤, 보증금을 돌려준 것을 증빙하는 영수증을 

   써주면 됩니다. 

 ● 계약서를 새로 쓸 경우 확정일자를 새로 받으시면 됩니다.

 

■ 집주인이 전세 보증금 줄 돈이 없어 월세로 변경 할 경우?

 ● 전세 보증금을 돌려줄 돈이 없어 월세로 돌려줄 경우 전환율은

   기준금리+2%로 계산해야 합니다.(주택임대차보호법 제7조)

 ● 주변 시세가 떨어졌는데 보증금을 주지 않거나, 집주인이 일부러 연락을 피한다면

   임차권등기명령을 준비하고 계약 만료 1개월 전 내용증명을 보내야 합니다.

 

 

6. 기타 확인 사항

■ 현재 집이나 주위 공시지가 확인하기

 ● 묵시적 갱신 또는 보증금을 올릴 경우, 재계약 여부 확정 전 꼭 현재 공시가격 대비 전세보증금이

   적절한지 확인해봐야 합니다.

 ● 은행 또는 보증보험 관련 공사에 전세대출 연장 문의 시 위의 내용에 대해 알려 줍니다.

 ● 계약 당시보다 공시지가가 떨어졌다면 재계약 시 보증금을 낮춰달라 요구하거나 세입자가

   전세대출의 일부를 상환해야 연장이 가능합니다.

 ● 이걸 확인 하지 않고 보증금을 올리거나 묵시적 갱신으로 연장 될 경우, 전세보증보험과의

  대출 연장이 거부 될 수도 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.

주택임대차 계약서

 

 지금까지 월세와 전세, 자취방 계약시 꼭 알아둬야 할 내용에 대해 정리해 보았습니다.

 보증금만 바뀌어도 위와 같이 챙길 내용이 있으니 글 내용을 잘 읽어보시고 절대 손해보시는

일들이 없길 바랍니다.